GRENZNAH ZU HIETZING | REPRÄSENTATIVE VILLA – GROSSZÜGIGES WOHNEN AUF 909 m² GRUND - ca. 340 m² WOHN/NUTZFLÄCHE | LIFT | ZELLMANN IMMOBILIEN

Elegante Villa mit Lift, zwei Garagen und großzügigem Garten in Wien-Mauer

Diese großzügige Villa in einer ruhigen, gewachsenen Wohnlage von Wien-Mauer verbindet repräsentative Räume mit einer klar gegliederten Nutzung über mehrere Ebenen. Helle Wohnbereiche, große Fensterflächen und ein gepflegter Garten schaffen ein angenehmes Zusammenspiel aus Offenheit, Privatsphäre und Alltagstauglichkeit.

Die Wohnnutzfläche von etwa 225 m² verteilt sich auf Erdgeschoss und 1. Stock. Ergänzt wird das Haus durch einen rund 117 m² großen Keller- und Garagenbereich. Insgesamt stehen damit rund 343 m² Nutzfläche inklusive Keller und Garagen zur Verfügung.

Besonders charakteristisch sind der großzügige Wohnbereich mit Kamin, die separate Küche, mehrere Zimmer, drei Bäder einschließlich der Kellerräume sowie die vielseitig nutzbaren Nebenflächen. Das Grundstück umfasst insgesamt etwa 909 m².

QUICK READ – AUF EINEN BLICK

• Grundstücksfläche: ca. 909 m²
• Wohnnutzfläche Erdgeschoss und 1. Stock: ca. 225 m²
• Gesamte Nutzfläche inklusive Keller und Garagen: ca. 343 m²
• Baujahr: 2008
• Mehrere Wohn- und Schlafräume über zwei Wohnebenen
• Großzügiges Wohnzimmer mit Kaminbereich
• Separate Küche mit Einbauküche und Speis
• Lift, zwei Garagen und mehrere Abstellräume
• Kellerbereich mit Zimmer, Bad sowie Sauna mit Dusche
• Gaszentralheizung mit Radiatoren; Warmwasser kombiniert mit der Raumheizung
• Energiekennwerte: HWB Ref,SK 75,2 kWh/m²a; fGEE,SK 1,42

Objektbeschreibung und Raumgefühl

Das Erdgeschoss empfängt mit einem großzügigen Eingangs- und Erschließungsbereich. Der zentrale Wohnbereich ist hell, weitläufig und über große Fenster- und Türelemente eng mit dem Garten verbunden. Ein Kaminbereich setzt einen markanten Akzent. Die separate Küche verfügt über eine Einbauküche, einen eigenen Essbereich beziehungsweise eine angrenzende Nutzung als Esszimmer sowie eine Speis für zusätzlichen Stauraum.

Die Raumaufteilung erlaubt unterschiedliche Lebensmodelle: Familien finden mehrere private Zimmer, während die großzügigen Gemeinschaftsbereiche auch für repräsentatives Wohnen und das Arbeiten von zu Hause geeignet sind. Im Obergeschoss liegen weitere Zimmer, Garderoben, der zentrale Stiegenbereich und zwei Bäder.

Grundriss und Nutzung

Das Kellergeschoss ergänzt die Wohnebenen um ein Zimmer, einen Bad- und Saunabereich mit Dusche, Wirtschaftsräume, Technik, Abstellflächen und zwei Garagen. Erdgeschoss und 1. Stock bilden die eigentliche Wohnebene mit zusammen etwa 225 m². Ein Lift verbindet die Geschosse. Die separat bereitgestellten Grundrisspläne zeigen die Raumzusammenhänge und die vorhandenen Erschließungsbereiche; die Flächenangaben sind circa Angaben und ersetzen kein Aufmaß.

Bauweise, Ausstattung und Technik

Das Gebäude wurde im Jahr 2008 errichtet. Die Räume sind hell belichtet und überwiegend mit hochwertigen Fliesen- beziehungsweise Holzböden ausgestattet. Zur Ausstattung zählen eine Einbauküche, mehrere Bäder, ein Kaminbereich, ein Lift sowie großzügige Fensterflächen.

Die Raumheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung mit Radiatoren; die Warmwasserbereitung ist mit der Raumheizung kombiniert. Der Energieausweis weist einen HWB Ref,SK von 75,2 kWh/m²a und einen fGEE,SK von 1,42 aus. Ausstellungsdatum ist der 24.06.2026, die Gültigkeit ist bis 23.06.2036 angegeben.

Außenflächen und Nebenflächen

Das Grundstück mit insgesamt etwa 909 m² bietet rund um das Haus gepflegte Grünflächen, gewachsene Bepflanzung, befestigte Zufahrts- und Terrassenbereiche sowie zwei Garagen. Die Außenbereiche schaffen sowohl private Rückzugsorte als auch ausreichend Platz für Ankunft, Fahrzeuge und Gartenleben.

Lage und Infrastruktur

Wien-Mauer zählt zu den etablierten Wohnlagen im 23. Bezirk. Die Umgebung ist durch Einfamilienhäuser, Gärten und eine gewachsene Nachbarschaft geprägt. Nahversorgung, Schulen, medizinische Angebote und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in der Umgebung erreichbar; die Wiener Verkehrsanbindung und die nahegelegenen Grünräume ergänzen die Wohnqualität.

Zielgruppeneinordnung

Die Immobilie eignet sich besonders für Familien, Mehrgenerationenhaushalte und Käuferinnen und Käufer, die großzügige Wohnflächen mit zusätzlichen Zimmern, Kellerreserven, Lift, Garagen und Garten verbinden möchten. Die klare Trennung zwischen Wohnen, privaten Rückzugsbereichen und Nebenflächen unterstützt eine langfristig flexible Nutzung.

UNSER RESÜMEE

Eine großzügige Villa mit eigenständigem Charakter, vielseitiger Raumaufteilung und einem attraktiven Zusammenspiel aus Wohnen, Garten, Keller und Garagen. Die Kombination aus ca. 225 m² Wohnnutzfläche, rund 909 m² Grundstück, Lift und mehreren Zusatzbereichen eröffnet viel Platz für Familie, Gäste und individuelle Lebensentwürfe.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.