Modernes Wohnen am Grünrand Wiens – elegantes Haus mit Südgarten nahe den Maurer Weinbergen | ZELLMANN IMMOBILIEN

In einer der begehrtesten Wohnlagen im Süden Wiens, unmittelbar bei den Maurer Weinbergen und nahe dem Lainzer Tiergarten, gelangt dieses moderne Haus mit rund 141 m² Wohnfläche, sonnigem Garten, großzügiger Terrasse und Balkon zum Verkauf. Es handelt sich hierbei um einen fair kalkulierten Fixpreis.

Das Haus verbindet eine sehr angenehme, helle Wohnatmosphäre mit funktionaler Raumaufteilung, gepflegten Außenbereichen und einer Lage, die in Wien nur selten in dieser Kombination zu finden ist: grün, ruhig, hochwertig und dennoch hervorragend angebunden.

Bereits beim Betreten spürt man den besonderen Charakter dieser Liegenschaft. Der Wohnbereich öffnet sich Richtung Garten, die Terrasse erweitert den Lebensraum ins Freie, und der liebevoll angelegte Südgarten schafft ein Wohngefühl, das weit über den klassischen Stadtrand hinausgeht.

QUICKREAD

Modernes Haus in Bestlage bei den Maurer Weinbergen

• ca. 141,27 m² Wohnfläche
• ca. 490 m² Grundstücksfläche
• ca. 377 m² Gartenfläche
• ca. 37,69 m² Terrasse
• ca. 4,45 m² Balkon
• 4,5 Zimmer
• großzügiger Wohnbereich mit direktem Zugang zur Terrasse
• separate Küche mit Essbereich
• zwei große Schlafzimmer im Obergeschoss
• zusätzlicher Wirtschafts-/Arbeitsbereich
• Badezimmer mit Wanne und Dusche
• zwei WCs
• Fußbodenheizung
• ein KFZ-Abstellplatz
• Energiekennzahlen: HWB 63,3 kWh/m²a | fGEE 0,82
• unmittelbare Nähe zu Maurer Weinbergen und Lainzer Tiergarten
• gepflegter Südgarten mit sehr angenehmer Privatsphäre
• moderne Wohnstruktur auf zwei Ebenen

Lage – Wohnen dort, wo Wien grün wird

Die Lage zählt zweifellos zu den stärksten Argumenten dieser Liegenschaft. Mauer gehört seit jeher zu den besonders gefragten Wohngebieten im 23. Bezirk – nicht zuletzt aufgrund seiner Nähe zu den Weinbergen, zum Maurer Wald und zum Lainzer Tiergarten.

Hier wohnt man in einem Umfeld, das durch Grünraum, gepflegte Einfamilienhäuser, gewachsene Nachbarschaft und hohe Wohnqualität geprägt ist. Spaziergänge in den Weinbergen, Auszeiten im Lainzer Tiergarten, Heurigenbesuche in Mauer oder sportliche Aktivitäten im Grünen sind praktisch Teil des Alltags.

Gleichzeitig ist die Nahversorgung sehr gut: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheken und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in angenehmer Entfernung. Auch die Verbindung Richtung Hietzing, Liesing, Perchtoldsdorf sowie in die Wiener Innenstadt ist gut gegeben.

Diese Lage spricht Menschen an, die Wien nicht verlassen möchten, aber dennoch ein echtes Haus-mit-Garten-Gefühl suchen.

Das Haus – modern, hell und angenehm klar strukturiert

Das Haus wurde laut Unterlagen um 2009/2010 errichtet bzw. wesentlich neu hergestellt und bietet auf zwei Ebenen eine sehr gut nutzbare Wohnstruktur.

Im Erdgeschoss befindet sich der zentrale Wohnbereich mit direktem Ausgang auf die großzügige Terrasse und in den Garten. Der Wohnraum ist hell, freundlich und angenehm proportioniert. Durch die großen Glasflächen entsteht eine schöne Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich.

Die separate Küche mit Essplatz bietet viel Raum für den täglichen Familienalltag, gemeinsames Kochen und gesellige Abende. Ergänzt wird diese Ebene durch einen Vorraum, einen Abstellraum, einen Windfangbereich sowie ein separates WC.

Im Obergeschoss befinden sich zwei sehr gut geschnittene Zimmer, eines davon mit Zugang zum Balkon. Zusätzlich steht ein weiterer Raum zur Verfügung, der sich ideal als Wirtschaftsraum, Homeoffice, Ankleide oder ergänzender Stauraum nutzen lässt. Das Badezimmer ist mit Wanne und Dusche ausgestattet. Ein weiterer Abstellraum sowie ein zentraler Vorraum runden diese Ebene ab.

Die Raumaufteilung ist damit sowohl für Paare mit Platzbedarf als auch für Familien oder Menschen mit Homeoffice-Wunsch sehr gut geeignet.

Raumstruktur laut Unterlagen

Erdgeschoss – ca. 76,00 m²

• Wohnzimmer ca. 31,09 m²
• Küche mit großem Essplatz ca. 23,21 m²
• Vorraum ca. 8,39 m²
• Windfang ca. 8,08 m²
• Wirschaftsraum ca. 3,81 m²
• WC ca. 1,42 m²

Obergeschoss – ca. 65,27 m²

• Zimmer ca. 23,21 m²
• Zimmer ca. 18,50 m²
• Zimmer ca. 7,65 m²
• Vorraum ca. 7,20 m²
• Bad ca. 7,10 m²
• Abstellraum ca. 1,61 m²

Gesamtwohnfläche laut vorliegenden Unterlagen: ca. 141,27 m²

Garten, Terrasse und Balkon – der private Außenraum als echtes Highlight

Der nach Süden orientierte Garten ist ein besonderer Bestandteil dieser Liegenschaft. Er ist gepflegt, schön eingewachsen und bietet eine wunderbare private Atmosphäre.

Die großzügige Terrasse mit rund 37,69 m² liegt direkt beim Wohnbereich und erweitert den Innenraum in der warmen Jahreszeit auf sehr natürliche Weise. Ob Frühstück im Freien, gemütlicher Abend mit Freunden oder ruhige Stunden im Grünen – dieser Außenbereich ist ein wesentliches Qualitätsmerkmal des Hauses.

Der Balkon im Obergeschoss ergänzt das Freiflächenangebot und bietet einen zusätzlichen privaten Rückzugsort mit schönem Blick in den Garten.

Ausstattung und Technik

Das Haus verfügt über eine angenehme, zeitgemäße Ausstattung und wurde funktional geplant. Besonders hervorzuheben sind:

• Fußbodenheizung
• Gas-Brennwertgerät
• 3-fach verglaste Fenster in wesentlichen Bereichen laut Unterlagen
• begrüntes Dach laut Planunterlagen
• Vollwärmeschutzfassade laut Aufbauunterlagen
• großzügige Terrasse
• Balkon im Obergeschoss
• gepflegter Garten
• KFZ-Abstellplatz
• Küche und Bad vorhanden

Die Energiekennzahlen laut Energieausweis betragen HWB 63,3 kWh/m²a und fGEE 0,82. Der Energieausweis wurde am 13.11.2023 erstellt und ist bis 12.11.2033 gültig.

Fassade – saniert, dokumentiert und transparent kommuniziert

Nach Auskunft der Verkäuferseite wurden die relevanten Fassadenthemen saniert. Rechnungen und Belege sind vorhanden und können bei ernsthaftem Interesse im Rahmen der Unterlagenprüfung eingesehen werden.

Optisch war ursprünglich angedacht, die Fassade nochmals malen zu lassen; hierzu liegt laut Verkäuferseite ein Angebot über rund EUR 8.000,– vor. Nach Rückmeldung einer Fassadenreinigungsfirma dürfte jedoch eine fachgerechte Fassadenreinigung ausreichend sein. Eine Testfläche wurde bereits ausprobiert.

Eine allfällige Reinigung bzw. optische Nachbehandlung der Fassade ist im Kaufpreis bereits berücksichtigt.

Zusammenfassung

Dieses Haus bietet eine seltene Kombination aus moderner Wohnqualität, sehr guter Raumaufteilung, privatem Garten und einer der schönsten Lagen im Süden Wiens.

Die Nähe zu den Maurer Weinbergen, dem Lainzer Tiergarten und dem gewachsenen Wohnumfeld von Mauer macht diese Liegenschaft besonders attraktiv. Der sonnige Garten, die großzügige Terrasse und die klare Struktur des Hauses schaffen ein Wohngefühl, das sowohl funktional als auch emotional überzeugt.

Für Käufer, die ein modernes Haus in Grünlage suchen und Wert auf Lage, Wohnqualität, Außenflächen und eine professionelle Abwicklung legen, ist diese Liegenschaft eine sehr interessante Gelegenheit.

Rechtliche Hinweise

Dieses Objekt wird unverbindlich und freibleibend zum Kauf angeboten. Alle Angaben basieren auf Informationen und Unterlagen der Verkäuferseite sowie auf den uns übermittelten Dokumenten und sind ohne Gewähr. Änderungen, Irrtümer und Zwischenverkauf vorbehalten.

Der guten Ordnung halber halten wir fest, dass bei erfolgreichem Abschlussfall eine Käuferprovision gemäß Immobilienmaklerverordnung anfällt. Diese beträgt 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

Wir weisen darauf hin, dass wir als Doppelmakler tätig sind. Sofern im Einzelfall ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Abgeber besteht, wird dies gesondert offengelegt.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.