GABLITZ | Luftig. Exklusiv. Mit Raum zur Verwirklichung. Großzügige Villa auf 1.567 m² Grund – optional mit Waldgrundstück | ZELLMANN IMMOBILIEN

Repräsentative Luxusvilla mit optional 8.000 m² Wald – Autarkie, Weitblick und Wienerwaldlage in Gablitz

Villa mit Pool · 1.567 m² Grundstück · 8.000 m² Mischwald optional · Energieunabhängiges Potenzial

Repräsentativer Lebensstil und energetische Vorsorge schließen einander nicht aus – sie ergänzen sich in dieser außergewöhnlichen Villa in erhöhter Lage am Königswinkelberg in Gablitz. Mit freiem Blick auf den Wienerwald und einem direkt angrenzenden, rund 8.000 m² großen Mischwald, welcher zusätzlich gesondert erworben werden kann, bietet diese Liegenschaft eine seltene Kombination aus Privatsphäre, Naturverbundenheit und nachhaltigem Nutzungspotenzial.

Das im Jahr 1997 errichtete Ziegelmassivhaus mit Wärmedämmung und vollisoliertem Dach erstreckt sich über drei Ebenen und verfügt über eine Gesamtnutzfläche von ca. 560,68 m². Davon entfallen ca. 368,48 m² auf Wohnfläche (Erd- und Obergeschoss) sowie ca. 192,20 m² auf Nutzfläche im Kellergeschoss. Insgesamt stehen vier Badezimmer, fünf Abstellräume sowie zahlreiche Nebenflächen zur Verfügung.

Großzügige Wohnbereiche, Wellness- und Freizeitflächen sowie das angrenzende Waldgrundstück schaffen ein außergewöhnliches Wohnensemble für anspruchsvolle Eigentümer.

Ausstattung & Highlights

• Gesamtfläche ca. 560,68 m²
• Wohnfläche ca. 368,48 m²
• Nutzfläche (KG) ca. 192,20 m²
• Grundstück 1.567 m² · zusätzlich ca. 8.000 m² Mischwald kann mit erworben werden
• 6 Schlafzimmer ( 2 mit eigenem Balkon)
• 4 Badezimmer · 5 WCs
• 5 Abstellräume
• 110 m² Wohnsalon mit Kachelofen, Bar und Billardbereich
• Zweiter Wohnbereich mit Galerie (ca. 47,81 m²)
• Wintergarten / Galerie über zwei Ebenen
• Überdachte Schwimmhalle mit 8 × 4 m Pool (solarbeheizt)
• Sauna mit Dampfbadfunktion · Whirlpool · Fitnessraum · Party-/Game-Room
• Klimatisierter Weinkeller
• 3 Garagen (2 elektrisch)
• 76 m² Terrasse · ca. 400 m² ebene Gartenfläche
• Holzofen, Gasheizung, Wärmepumpen-Fußbodenheizung
• Vorbereitung für Photovoltaikanlage
• Alarmanlage & Videoüberwachung

Raumaufteilung

Erdgeschoss – Gesamtfläche ca. 196,92 m²
Wohnraum 111,20 m² · Zimmer 21,21 m² · Küche 14,79 m² · Wintergarten 21,58 m² · Windfang 6,13 m² · Abstellraum 12,40 m² · Abstellraum 4,34 m² · Badezimmer mit Badewanne und WC 5,27 m²

Obergeschoss – Gesamtfläche ca. 171,56 m²
Zentraler Wohnraum 47,81 m² · Zimmer 27,03 m² · Zimmer 20,57 m² · Zimmer 20,57 m² · Zimmer 16,43 m² · Küchennische 6,37 m² · Badezimmer mit Badewanne und WC 16,10 m² · Badezimmer mit Badewanne und WC 10,80 m² · Badezimmer mit Badewanne und WC 5,88 m²

Kellergeschoss – Gesamtfläche ca. 192,20 m²
Garage 1: 63,27 m² · Garage 2: 27,49 m² · Kellerraum 22,58 m² · Kellerraum 21,78 m² · Kellerraum 15,96 m² · Kellerraum 14,10 m² · Waschküche 11,52 m² · Heizraum 12,22 m² · Abstellraum 18,64 m² · Abstellraum 3,12 m² · Abstellraum 3,12 m² (Werkstatt · Heizraum · Waschküche · Wellnessbereich mit Sauna, Dampfbadfunktion, Dusche und Whirlpool · Fitnessraum · Party-/Game-Room mit Kamin · Klimatisierter Weinkeller)

Renovierungsbedarf / Gesamtkaufpreis

Das Haus ist rund 30 Jahre alt und wurde über die Jahre hinweg laufend gepflegt. Dennoch sind – dem Alter der Immobilie entsprechend – vor einem Einzug und der künftigen Nutzung Renovierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einzuplanen, um das Haus technisch wie optisch auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen.

Kaufpreis Haus: € 1.250.000,–
Geschätzte Investition für Renovierung: ca. € 200.000,- bis 250.000,–

Die angeführte Investitionssumme beinhaltet insbesondere:

• Austausch sämtlicher Bodenbeläge durch neuen Parkett- und/oder Fliesenboden
• Erneuerung bzw. Sanierung der Badezimmer
• Neue Küche samt Geräten
• Neuer Innenanstrich/Maler und Spachtelarbeiten an Wänden und Decken
• Fassadenanstrich sowie Überarbeitung der Fensterrahmen
• Austausch der Dachfenster
• Überprüfung und ggf. Optimierung der Elektrik
• Terrassenbelag ausbessern bzw. erneuern
• Pool-Überdachung entfernen oder wieder funktionstüchtig machen
• Kleinere Instandhaltungsarbeiten

Die genannte Renovierungssumme stellt eine realistische Einschätzung auf Basis des aktuell visualisierten Zustandes dar und dient als Orientierungswert. Abhängig von Ihren individuellen Ausstattungswünschen, Materialqualitäten und gestalterischen Vorstellungen kann der tatsächliche Investitionsbedarf entsprechend niedriger oder höher ausfallen. Gerne stellen wir den Kontakt zu erfahrenen Fachfirmen her und begleiten Sie bei der Planung sowie Umsetzung. Auf Wunsch erhalten Sie zeitnah ein auf Ihre Bedürfnisse abgestimmtes Modernisierungskonzept inklusive konkreter Kostenschätzung.

Hinweis: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerhonorar sowie Kosten der Vertragserrichtung fallen ausschließlich auf den Kaufpreis für das Haus samt Grundstück an. Die geschätzten Renovierungskosten sind hiervon nicht betroffen.

Lage

Die Villa liegt am Nordostrand von Gablitz in ruhiger Aussichtslage mit unverbaubarem Blick über den Wienerwald. Das Ortszentrum ist rund 1 km entfernt. Schulen, Gastronomie, Nahversorgung und medizinische Einrichtungen befinden sich im Ort, weiterführende Infrastruktur im nahegelegenen Purkersdorf. Wien-Auhof und Hütteldorf sind in kurzer Fahrzeit erreichbar. Der angrenzende Wienerwald bietet unmittelbaren Zugang zu Wander- und Freizeitmöglichkeiten.

Fazit

Eine außergewöhnliche Liegenschaft für anspruchsvolle Käufer, die Repräsentation, Natur, Energieautarkie-Potenzial und großzügiges Wohnen vereinen möchten. Villa und Wald eröffnen eine seltene Kombination aus Luxus, Sicherheit und nachhaltiger Perspektive.

Hinweis: Villa und Wald befinden sich im Eigentum zweier Familienmitglieder und können gemeinsam oder getrennt erworben werden. Der Kaufpreis für den 8.000 m² Wald beläuft sich auf zusätzlich € 50.000,-.

*Die dargestellten Bilder basieren auf den originalen Räumlichkeiten der Immobilie, wurden jedoch mittels KI-gestützter Visualisierung behutsam aufbereitet, um einen möglichen Zustand nach einer Renovierung darzustellen. Sie dienen der Veranschaulichung des Entwicklungspotenzials und sollen eine stilistische Orientierung bieten.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.